買賣二手房從來(lái)就不是一件簡(jiǎn)單的事情，每一個(gè)步驟都需要小心謹(jǐn)慎，一些看起來(lái)不起眼的小問(wèn)題，當(dāng)中可能隱含了極大隱患。
你周圍是否有人遇到過(guò)這樣的情況：房子買完后，前房主的戶口不遷出去。其實(shí)，這背后隱藏著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。
所謂戶口逾期遷出，就是指大家在買賣二手房時(shí)，還涉及過(guò)戶的問(wèn)題。很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后，遲遲不按照合同約定的時(shí)間遷出戶口。
表面看來(lái)，好像沒(méi)有給購(gòu)房者帶來(lái)多大傷害，但實(shí)際上有很多隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，而且售房者是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。
上海浦東新區(qū)法院就曾經(jīng)判決這樣一起案件，逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬(wàn)余元。買賣房屋雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，約定了補(bǔ)充條款，即在規(guī)定日期之前，售房者必須遷出戶口，如果發(fā)生逾期一日就需要按照房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之五向買方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶口全部遷出為止。
結(jié)果最后售房者由于各種原因沒(méi)有按時(shí)遷出戶口，最終法院判決賣方向買方支付違約金7萬(wàn)余元。
逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)
合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。也就是說(shuō)，如果在購(gòu)房合同上，約定了逾期遷出戶口的違約金問(wèn)題，在售房人不能按照合同約定履行時(shí)，就需要像上述案例一樣，支付違約金。
但是違約金的支付沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，按照合同法解釋，如果當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求適當(dāng)減少的，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則衡量。
也就是說(shuō)，法院會(huì)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度酌情調(diào)整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。
戶口逾期遷出的危害很多人會(huì)認(rèn)為前房主的戶口不遷出沒(méi)有什么大問(wèn)題，但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)：
1．債務(wù)糾紛問(wèn)題：當(dāng)前房主出現(xiàn)債務(wù)糾紛問(wèn)題時(shí)，銀行、貸款公司等追債人有可能會(huì)按照戶口地址投遞法院傳票；
2．新增人口問(wèn)題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發(fā)生這種情況，將會(huì)繼續(xù)增加購(gòu)房者戶口遷移的難度；
3．價(jià)值問(wèn)題：現(xiàn)在大家對(duì)戶籍的問(wèn)題很重視，那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。
4．拆遷問(wèn)題：目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此復(fù)雜的戶口本很有可能會(huì)增加額外不必要的麻煩。
5．學(xué)籍問(wèn)題：很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。
如何預(yù)防戶口逾期遷出問(wèn)題？
首先大家需要詳細(xì)了解關(guān)于戶口的問(wèn)題，在購(gòu)房合同中，要詳細(xì)約定相關(guān)問(wèn)題，明確寫在合同里，必要時(shí)也可以去當(dāng)?shù)嘏沙鏊H自查詢核實(shí)。
如果是通過(guò)中介買房的話，也可以委托中介代為核實(shí)房屋的戶口，核實(shí)后要求中介機(jī)構(gòu)出具書面核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外，必須注意的是，合同中約定的戶口遷出時(shí)間一定要在房屋登記過(guò)戶之前。
在合同里也要明確逾期戶口遷出的違約金問(wèn)題，一般的中介合同中，都會(huì)在“權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”中作出詳細(xì)約定：
買房人還可以通過(guò)預(yù)留房屋尾款對(duì)售房者施加壓力。預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說(shuō)明，先遷戶口然后再交付房款，約定好順序防止對(duì)方惡意違約。
